かんたん・テンプレート

#建築、不動産
【 枠順確定・　デ-タ・追い切り速報 】 
〇 
※ 

◎ 上記 データより 過去の レース結果のほうが 有益かも？　
年 ・  枠番 ：  １着馬      ・  ２着馬                     ・  ３着馬               　　  （ １番人気 ）
17・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
16・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
15・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
14・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
13・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
12・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
11・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
10・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
09・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)
08・   ・   ・   (１２３着)(ビッグア-サ-)

 【 土曜 メインレ-ス 】　/　
〇 東京都 阪神 中山京 福島 新潟 函館 札幌 小倉 11 Ｒ　　（ Ｇ ２３ ） 
  芝 1200 ｍ（右外）３歳上ＯＰ、国際、定量

 Ｂ 栗美ｗ坂・単走併せ まずまず上々
 Ｂ 札函美栗坂ｗポ芝ダ・単走併せ まずまず上々
終い脚あがるも 終い重点も 終いかかったが 馬ナリ軽めも
頭高いが まずまず 遅れも 手応えも見劣る 更に良化 
フォ-ム安定しない ポリながら軽快 頭高くて・・・　 
先週ｗでビッシリ　半ｍも まずまず ×グリｰンｃｈ.ヌケ！
※ 買い目・予想の 書き込みは 当日：土曜日！
  
　本命 は　
　Ｂ軸 ２頭　
　３福 フォメ 15点　 ×   － １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ 10 11 12 13 14 15 16 17 18
　３単マルチ 30点　 × 　－　
  
結果　 →  →　
 /　
 【 日曜 メインレ-ス 】
○ 東京都 阪神 中山京 福島 新潟 函館 札幌 小倉 11 Ｒ （ Ｇ １２３ ）
 　芝ダ 00 ｍ（左右・外回り）４歳上ＯＰ、ハンデ、別定、馬齢

 Ｂ 栗美ｗ坂・単走併せ まずまず上々
 Ｂ 札函美栗坂ｗポ芝ダ・単走併せ まずまず上々
終い脚あがるも 終い重点も 終いかかったが 馬ナリ軽めも
頭高いが まずまず 遅れも 手応えも見劣る 更に良化 
フォ-ム安定しない ポリながら軽快 頭高くて・・・　 
先週ｗでビッシリ　半ｍも まずまず ×グリｰンｃｈ.ヌケ！
※ 買い目・予想の 書き込みは レース前日の土曜日！

ナガナガ お付きあい ありがとう！
応援の ポチッ！ お願いします。
 バナー↓　   　　 下線部 ↓
 　ブログ村 ジャズ
　　
※ 以下は 当日 書き込みの 準備欄
　
【 狙い馬 】　
阪神東京 R  、阪神東京 R  、阪神東京 R  、
阪神東京 R  、阪神東京 R  、阪神東京 R  、
阪神東京 R  、
・・・最終勝負 メイン後 書込み ↓
　
※ 阪神 東京 12Rは ケン
 
○ 阪神 12 Ｒ   
 　本命 は　
　Ｂ軸 ２頭　
　３福 フォメ 15点　 ×   － １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ 10 11 12 13 14 15 16 17 18
　３単マルチ 30点　 × 　－ 
 
結果　 →  →　
　
○ 東京 12 Ｒ  
 　本命 は　
　Ｂ軸 ２頭　
　３福 フォメ 15点　 ×   － １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ 10 11 12 13 14 15 16 17 18
　３単マルチ 30点　 × 　－ 
 
結果　 →  →　　
  
　本命 は　　Ｂ軸 ２頭　
　３福 フォメ 15点　 ×   － １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ 10 11 12 13 14 15 16 17 18
　３単マルチ 30点　 × 　－　
 
結果　 →  →　
　
※ グリーンチャンネル：コンシェルジュ、　フジ：競馬予想ＴＶ！
※ グリーンチャンネル：トラックマンＴＶ

テンプレート

#建築、不動産
中山 阪神 京都 東京 中京 新潟　小倉

札幌 1ケージーキンカメ 2ウインスラーヴァ 3ロードプレミアム 4ムーンレイカー 5ダブルシャープ 6ターフェルムジーク 7アメリカンワールド 8プレイヤーサムソン 9ウォーターパルフェ 10ジョブックコメン 11プレシャスブルー 12エニグマバリエート 13フォーラウェイ 14カルリーノ


小倉 1シャワーブーケ 2バルコラベーロ 3リリーメーカー 4ウイナーズロード 5ヤサシサ 6コウエイアンカ 7スタークォーツ 8ミスズマンボ 9オンリーワンスター 10アウトバーン 11スターペスマリア 12ファビュラスギフト 13ナンクルナイサー 14スナークライデン


新潟 1シルバーストーン 2ブルーオラーリオ 3ブランメジェール 4スポーカンテソーロ 5ミルトシャトル 6ダウンタウンキラリ 7マローネメタリコ 8ナイツブリッジ 9ワイメアバレイ 10ヒイナヅキ 11アポロビビ 12タマスカイブルー 13ヤンチャプリヒメ 14マサノビジョン 15アポロチーター


新潟２歳Ｓ（G3）
新潟 ２歳OP、国際、馬齢、芝外1600m (左)
1エレナアヴァンティ 2クリアサウンド 3グランチェイサー 4セツメンノトビウオ 5トライフォーリアル 6ウーマンズハート 7ビッククインバイオ 8トロワマルス 9タイムマシン 10グライユル 11モーベット 12ウインカーネリアン 13ペールエール 14カイアワセ 15シコウ 16サナチャン

キーンランドＣ（G3） 札幌 ３歳上OP 別定 芝 1200m (右)
1ナックビーナス 2デアレガーロ 3サフランハート 4セイウンコウセイ 5ペイシャフェリシタ 6ハッピーアワー 7タワーオブロンドン 8シュウジ 9カイザーメランジェ 10アスターペガサス 11ライオンボス 12ダイメイフジ 13ダノンスマッシュ 14ライトオンキュー 15パラダイスガーデン 16リナーテ

H29年　1：代理・復代理　2：所有権の移転・取得

#建築、不動産
【 問 1 】　代理・復代理

　代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1．売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方から
　その売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。

2．委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも
　、復代理人を選任することができる。

3．復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡した
　ときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人
　に対する受領物引渡義務は消滅しない。

4．夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他
　の一方を代理して法律行為をすることができる。


【解説】　　正解：3

1 正しい
　売買契約締結の代理権を与えられたということは、買主との間で、「売る」「買う」といった
意思表示のやり取りをする権限を持っているということです（民法99条）。
　この代理人は、相手方からの「売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限」も持
っている、と考えるほうが自然です（取消しの意思表示だけは、本人に宛ててしなければ
ならない、というのはヘンです）。
　判例の結論も同じです（最判昭34.02.13）。

2 正しい
　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなけ
れば、復代理人を選任することができません（民法104条）。

3 誤り
　委任による代理関係において、受任者（代理人）は、委任事務に当たって受け取った物
を委任者（本人）に引き渡す義務を負います（民法646条１項）。代理人と復代理人との間
にも同様の委任関係がありますから、復代理人は、受領物を代理人に引き渡す義務を負
っています。さらに、復代理人は、本人に対して、代理人と同一の義務を負います
（同法107条２項）。ということは、復代理人は、受領物を本人に引き渡す義務も負っている
ことになります。つまり、復代理人は、受領物を(1)代理人に引き渡す義務と(2)本人に引き
渡す義務の２つの義務を負っているわけです。

　本肢の復代理人は、受け取った物（金銭）を(1)代理人に引き渡しています。これにより、
代理人に対する受領物引渡義務は消滅します。それでは、(2)本人に引き渡す義務は、ど
うなるでしょうか。こちらの義務も消滅する、と考えるのが自然です。受領物を代理人に引
渡したにも関わらず、本人にも引き渡す義務がある、というのは、復代理人に二重の負担
を貸すことになるからです。また、例えば、引渡しの対象が不動産だったような場合を考え
ると、代理人・本人の双方に引き渡すのは、そもそも不可能です。

※　これと同じ結論の判例がありますが（最判昭51.04.09）、それを知らないと解けない、
　というほどの問題ではありません。

4 正しい
　日常家事に関する事項というのは、例えば、生活必需品を買う、とか、子供の教育費用を払う、
といった事項のことをいいます。日常家事に関する法律行為から生じた債務について、民法は、
「夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、これによって
生じた債務について、連帯してその責任を負う。」と定めています（同法761条。左図）。この連帯
責任を根拠に、夫婦は日常家事についてお互いに代理権を有する、と考えるのが判例の立場
です（最判昭44.12.18）。




【 問 2 】　所有権の移転・取得

　所有権の移転又は取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
正しいものはどれか。

1．Ａの所有する甲土地をＢが時効取得した場合、Ｂが甲土地の所有権を取得するの
　は、取得時効の完成時である。

2．Ａを売主、Ｂを買主としてＣの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、Ｂが
　Ａの無権利について善意無過失であれば、ＡＢ間で売買契約が成立した時点で、Ｂ
　は乙建物の所有権を取得する。

3．Ａを売主、Ｂを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙
　土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約
　締結の時点で丙土地の所有権はＢに移転する。

4．ＡがＢに丁土地を売却したが、ＡがＢの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、
　丁土地の所有権はＡに復帰し、初めからＢに移転しなかったことになる。


【解説】正解：4

1 誤り
　時効の効力は、その起算日にさかのぼります（民法144条）。本肢のケースでいうと
、Ｂが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時ではなく、占有開始時と
いうことになります。このように考えないと、時効完成までの占有が不法なものとなり
、使用料や損害賠償を請求されることになってしまうからです。

2 誤り
　Ｃの所有物を、ＡがＢに売却するようなケースを他人物売買といいます。民法は、
このような契約も契約として有効と扱っています（同法560条）。

　しかし、この契約が有効だからといって、ＡＢ間で契約を締結しただけで、物の所有
権がＢに移転するわけではありません。他人物売買契約に基づき、Ａは、Ｃから乙建
物を取得し、これをＢに移転する義務を負うというだけのことです（同法560条）。
　Ｂが乙土地の所有権を取得することができるとすれば、それは、ＡがＣから乙不動産
の所有権を取得した時点ということになります（最判昭40.11.19）。

☆「他人物売買の有効性」というテーマは、問05肢４でも出題されています。

3 誤り
　物の所有権は、原則として、契約締結時に移転します（民法176条）。ただし、当事者
間に特約がある場合には、その特約が優先します（最判昭38.05.31）。本肢では「代金
の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約」があります。したがって、所有
権が移転するのは、代金完済時点です。

4 正しい
　強迫による意思表示は、取り消すことができます（民法96条１項）。そして、取り消さ
れた行為は、初めから無効であったものとみなされます（同法121条本文、左図）。
したがって丁土地の所有権はＡに復帰し初めからＢに移転しなかったことになります。

【関連知識】取消しと無効
　取り消しできる行為であっても、一応は有効に成立しています。この行為につき、
取消権を有する人が取り消した時点で、当初にさかのぼって無効だったことになる
のです。一方、無効な行為には、当初から何らの効力も認められません。

H28年　1：民法に規定されているもの　2：制限行為能力者

#建築、不動産
【 問 １ 】　民法に規定されているもの

　次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

1．利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年３％とする旨

2．賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済
　に充てることができる旨

3．免責的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる旨

4．契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者
　は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する旨
 

【解説】　　正解：4

1 条文に規定されていない
　民法は、「利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする」　　　と定めている（同法404条）。
　本肢は、民法に規定されていないどころか、民法の条文と矛盾している。

2 条文に規定されていない
　賃借人に債務不履行があった場合に、賃貸人が敷金を債務の弁済に充当することができることに
　ついて、民法の条文では規定されていない。これは、判例によって認められたルールである
　（大判昭05.03.10）。

３　 条文に規定されていない
　「免責的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる」という旨
　の民法の条文は存在しない。

4 条文に規定されている
　第三者のためにする契約に関し、民法537条１項は、「契約により当事者の一方が第三者に
　対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を
　請求する権利を有する。」と規定している。本肢は、この条文そのままの文章である。


※ 解説動画 ⇒　【宅建過去問】（平成28年問01）民法に規定されているもの


【 問 2 】　制限行為能力者

　制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
正しいものはどれか。

1．古着の仕入販売に関する営業を許された未成年者は、成年者と同一の行為能力を
　有するので、法定代理人の同意を得ないで、自己が居住するために建物を第三者か
　ら購入したとしても、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができない。

2．被保佐人が、不動産を売却する場合には、保佐人の同意が必要であるが、贈与の
　申し出を拒絶する場合には、保佐人の同意は不要である。

3．成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を
　売却する際、後見監督人がいる場合には、後見監督人の許可があれば足り、家庭
　裁判所の許可は不要である。

4．被補助人が、補助人の同意を得なければならない行為について、同意を得ていない
　にもかかわらず、詐術を用いて相手方に補助人の同意を得たと信じさせていたときは、
　被補助人は当該行為を取り消すことができない。


【解説】　正解：4

1 誤り
　営業を許された未成年者はその営業に関しては、成年者と同一の行為能力を有する
（民法６条１項）。
本肢の未成年者が営業の許可を受けたのは「古着の仕入販売に関する営業」に関して
だけである。したがって、成年者と同一の行為能力を有するのも、あくまで「古着の仕入
販売に関する営業」の範囲に限られる。それ以外の場面に関しては、単に未成年者とし
て扱われる。

　自己が居住するために建物を第三者から購入することは、古着の仕入販売に関する
営業とは無関係である。すなわち、本肢の未成年者は、この場面に関して、単なる未成
年者と扱うことになる。購入にあたって法定代理人の同意を得ていない場合、法定代理
人は売買契約を取り消すことができる（民法５条１項本文、２項、120条１項）。


2 誤り
　被保佐人が、民法が定める重要行為を行う場合には、保佐人の同意が必要である
（民法13条1項柱書）。この重要行為の中には、不動産の売却（同項３号）だけでなく、
贈与の申し出の拒絶（同項７号）も含まれている。
したがって、贈与の申し出を拒絶する場合にも、保佐人の同意が必要である。

※保佐人の同意が必要な行為を同意なしに行った場合、その行為を取り消すことが
できる（同条４項）。


3 誤り
　成年後見人が、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物またはその
敷地について、売却・賃貸・賃貸借の解除または抵当権の設定その他これらに準ずる
処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない（民法859条の３）


4 正しい
　制限行為能力者が行為能力者であることを信じさせるため詐術を用いたときは、その
行為を取り消すことができない（民法21条）。詐術の典型は、制限行為能力者でないと
偽る場合である。これに加え、保護者の同意を得ていると信じさせるために詐術を用い
た場合も、同様に扱われる（大判大12.08.02）。
したがって、本肢の被補助人は、自らのその行為を取り消すことができない。

※ 解説動画 ⇒　【宅建過去問】（平成28年問02）制限行為能力者

H27年　19：宅地造成等規制法　20：土地区画整理法

#建築、不動産
【 問 19 】　宅地造成等規制法
宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都
市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1．都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造
成に伴う災害を防止するために必要があると認める場合には、その宅地
の所有者に対して、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することが
できる。 

内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について改めて
都道府県知事の許可を受けなければならない。

3．宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事施行者を変更する
場合には、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出ればよく、改めて許
可を受ける必要はない。

4．宅地造成工事規制区域内において、宅地を造成するために切土をす
る土地の面積が500m2であって盛土が生じない場合、切土をした部分に
生じる崖の高さが1.5ｍであれば、都道府県知事の許可は必要ない。

 
【解説】  正解：２

1 正しい
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成
に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地
の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁等の設
置又は改造その他宅地造成に伴う災害の防止のため必要な措置をとる
ことを勧告することができる（宅地造成等規制法16条２項）。

2 誤り
宅地造成工事規制区域の指定の際、すでに行なわれている宅地造成に
関する工事の造成主は、指定があった日から21日以内に、都道府県知事
に届け出なければならない（宅地造成等規制法15条１項）。
しかし、改めて許可を受ける必要はない。

3 正しい
宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事の計画を変更しようと
するときは、原則として、都道府県知事の許可を受けなければならない
（宅地造成等規制法12条１項本文）。
ただし、例外的に、軽微な変更にとどまる場合は、知事に届け出るだけで
よい（同項但書・同条２項）。

原則 知事の許可

例外
（軽微な変更） 知事に届出
そして、以下の事項の変更は、軽微な変更とされている（同法施行規則26条）。

造成主、設計者又は工事施行者
工事の着手予定年月日又は工事の完了予定年月日
したがって、工事施行者を変更する場合には、知事に届け出るだけで済む。
改めて許可を受ける必要はない。

4 正しい
宅地造成とは、（a）宅地以外の土地を宅地にするため、または、（b）宅地において
行う土地の形質の変更で政令で定めるものをいう（宅地造成等規制法２条２項）。
具体的には、以下の規模の「土地の形質の変更」を指す（同法施行令３条）。

１ 切土 高さ２m超
２ 盛土 高さ１m超
３ 切土＋盛土 高さ２m超
４ 切土or盛土 500m2超

本肢の「面積500m2、崖の高さ1.5ｍ」の切土は、いずれにも該当しないため、
宅地造成の許可は不要である。


※ 解説動画 ⇒　【宅建過去問】（平成27年問19）宅地造成等規制法


【 問 20】　土地区画整理法
土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1．仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の
所有者に対し、仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日
を通知してする。 

2．施行地区内の宅地について存する地役権は、土地区画整理事業の施行に
より行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分があった旨の公告があっ
た日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する。

3．換地計画において定められた保留地は、換地処分があった旨の公告があっ
た日の翌日において、施行者が取得する。

4．土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地
処分があった旨の公告があった日の翌日において、すべて市町村に帰属する。
 
【解説】 正解：４

1 正しい
仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有
者に対し、仮換地の位置・地積・指定の効力発生の日を通知してする
（土地区画整理法98条５項）。

2 正しい
施行地区内の宅地について存する地役権は、宅地の上に存する他の権利と異
なり、換地処分にかかる公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅
地の上に存する（土地区画整理法104条４項）。ただし、土地区画整理事業の施
行に因り行使する利益がなくなった地役権は、公告があった日が終了した時に
おいて消滅する（同条５項）。

3 正しい
換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に
おいて、施行者が取得する（土地区画整理法104条11項）。

4 誤り
土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処
分にかかる公告があった日の翌日において、その公共施設を管理すべき者に
帰属する（土地区画整理法105条３項）。
必ずしも市町村に帰属するとは限らない。

H27年　7：抵当権の処分　8：:同時履行の抗弁権

#建築、不動産
【 問 7 】　抵当権の処分
債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Ｃ
が二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額4,000万円）をそれぞれ
有しており、Ａにはその他に担保権を有しない債権者Ｅ（債権額2,000万円）がいる。甲土地
の競売に基づく売却代金5,400万円を配当する場合に関する次の記述のうち、民法の規定
によれば、誤っているものはどれか。

1．ＢがＥの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は０円である。

2．ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は800万円である。

3．ＢがＥの利益のため、抵当権を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。

4．ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。
 
【解説】　正解：２
最初に、抵当権の譲渡・放棄や抵当権の順位の譲渡・放棄がなかった場合に、誰がいくらの
配当を受けるのか、を確認しておく。これが出発点である。
本問の場合、競売に基づく売却代金が5,400万円である。したがって、一番抵当権者のＢは
2,000万円、二番抵当権者のＣは2,400万円とそれぞれ債権額全額の配当を受けることができる。
三番抵当権者のＣは、債権額（4,000万円）の一部である1,000万円の配当しか受けることができない。
ここまでで5,400万円の配当が終了する。無担保債権者であるＥは、一切の配当を受けることが
できない。

権利者 債権額 本来の配当
一番抵当 Ｂ 2,000万 2,000万
二番抵当 Ｃ 2,400万 2,400万
三番抵当 Ｄ 4,000万 1,000万
担保権なし Ｅ 2,000万 0
1 正しい
ＢがＥの利益のために、抵当権を譲渡した場合、ＢＥ間では、Ｅ→Ｂの優先順位で配当がなされる。
具体的な計算手順は、以下のようになる。

Ｂ・Ｅの本来の配当額を合計する（2,000万円＋0円＝2,000万円）
この金額を、まずＥに配当する（2,000万円）
残りがあればＢに配当される（本肢では、残りがないのでBへの配当は０）
2 誤り
ＢがＤの利益のために、抵当権の順位を譲渡した場合、ＢＤ間では、Ｄ→Ｂの優先順位で配当がなされる。
具体的な計算手順は、以下のようになる。

Ｂ・Ｄの本来の配当額を合計する（2,000万円＋1,000円＝3,000万円）
この金額を、まずＤに配当する（3,000万円）
残りがあればＢに配当される（本肢では、残りがないのでBへの配当は０）
3 正しい
ＢがＥの利益のために、抵当権を放棄した場合、ＢＥ間ではどちらも優先しない。二人への配当額全体をそれぞれの債権額の割合に応じて配分する。
具体的な計算手順は、以下のようになる。

Ｂ・Ｅの本来の配当額を合計する（2,000万円＋0円＝2,000万円）
ＢとＥの債権額の比率を求める（Ｂ：Ｅ＝2,000万円：2,000万円＝１：１）
比率に応じて配当する（Ｂに1,000万、Ｅに1,000万）
4 正しい
ＢがＤの利益のために、抵当権の順位を放棄した場合、ＢＤ間ではどちらも優先しない。二人への配当額全体をそれぞれの債権額の割合に応じて配分する。
具体的な計算手順は、以下のようになる。

Ｂ・Ｄの本来の配当額を合計する（2,000万円＋1,000円＝3,000万円）
ＢとＤの債権額の比率を求める（Ｂ：Ｄ＝2,000万円：4,000万円＝１：２）
比率に応じて配当する（Ｂに1,000万、Ｄに2,000万）
■類似過去問（抵当権の処分）

※ 解説動画 ⇒【宅建過去問】（平成27年問07）抵当権の処分


【 問 8 】　
同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものは
いくつあるか。

ア　マンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、
　特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ。

イ　マンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、
　契約は遡及的に消滅するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、
　同時履行の関係に立たない。

ウ　マンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記
　に協力する債務は、特別の事情のない限り、同時履行の関係に立つ。

1． 一つ　　2．二つ　　3．三つ　　4．なし
 
【解説】　正解：１

ア 誤り
敷金は目的物（建物）明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保するものである。したがって、明渡義務が先履行義務であり、明け渡すまでは敷金の返還請求権が発生しない（最判昭48.02.02）
建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たない（最判昭49.09.02）。

■類似過去問（同時履行の抗弁：建物明渡しと敷金返還）
内容を見る
イ 誤り
売買契約が債務不履行を理由に解除された場合、売主の代金返還義務と買主の原状回復義務とは同時履行の関係に立つ（民法546条、533条）。
したがって、Ｂは、自らの原状回復義務とＡの代金返還義務とを同時履行すべきことを主張することができる。

■類似過去問（同時履行の抗弁：契約の解除・取消し）
内容を見る
ウ 正しい
売買契約は双務契約であり、各当事者の義務履行は同時履行の関係にある（民法533条）。
具体的にいえば、買主の売買代金支払債務と売主の引渡しの義務や所有権移転登記に協力する債務は、同時履行の関係に立つ。

■類似過去問（同時履行の抗弁：基本構造）
内容を見る
まとめ
以上より、正しいものはウのみである。正解は、肢１。 

※ 解説動画 ⇒　【宅建過去問】（平成27年問08）同時履行の抗弁権

H27年　５：占有　６：抵当権

#建築、不動産
【 問 5 】　占有
占有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1． 甲建物の所有者Ａが、甲建物の隣家に居住し、甲建物の裏口を常に監視して第三者の侵入を制止していたとしても、甲建物に錠をかけてその鍵を所持しない限り、Ａが甲建物を占有しているとはいえない。

2．乙土地の所有者の相続人Ｂが、乙土地上の建物に居住しているＣに対して乙土地の明渡しを求めた場合、Ｃは、占有者が占有物について行使する権利は適法であるとの推定規定を根拠として、明渡しを拒否することができる。

3．丙土地の占有を代理しているＤは、丙土地の占有が第三者に妨害された場合には、第三者に対して占有保持の訴えを提起することができる。

4．占有回収の訴えは、占有を侵奪した者及びその特定承継人に対して当然に提起することができる。
 

【解説】1 誤り
建物の占有に関し、判例は、以下のように判断している（最判昭27.02.19）。

家屋の所有者が、これに錠をかけて鍵を所持し、又は標札貼紙等により自己の占有中である事実が第三者にもわかるようにしておかないからといって、必ずしも所有者に家屋の所持がないとはいえない。
家屋の所有者が、その家屋の隣家に居住し、常に出入口を監視して容易に他人の侵入を制止できる状況にあるときは、所有者はその家屋を所持するものといえる。
2 誤り
物の所有者（本問のＢ）とその物に関する用益権を主張している者（Ｃ）が用益権の存否を争っている場合、用益権を主張するＣの側で、その権利の存在を証明する必要がある。
占有者が占有物について行使する権利は適法であるとの推定規定（民法188条）を根拠として、明渡しを拒否することは許されない（最判昭35.03.01）。

3 正しい
占有を代理している者も、占有保持の訴えを提起することができる（民法198条）。

■類似過去問（占有の訴え）
内容を見る
4 誤り
占有回収の訴えは、原則として、占有を侵奪した者の特定承継人に対して提起することができない（民法200条２項本文）。例外は、その承継人が侵奪の事実を知っていたときである（同項但書）。
本肢は、「その特定承継人に対して当然に提起することができる」とする点が誤り。

■類似過去問（占有の訴え）
 
※ 解説動画 ⇒【宅建過去問】（平成27年問05）占有


【 問 6 】　抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1． 賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。

2．抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。

3．抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。

4．土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。
 
【解説】
正解：２
1 正しい
賃借地上の建物を抵当権の目的とした場合、建物の所有権と建物所有のための借地権が一体となって財産的価値を形成している。簡単にいえば、建物だけを手に入れても、土地の利用を拒否されるのでは意味がないのである。
したがって、建物についての抵当権の効力は、敷地の賃借権にも及ぶ（民法370条。最判昭40.05.04）。

■類似過去問（抵当権の効力の及ぶ範囲）
内容を見る
2 誤り
主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない（民法380条）。これらの者は、被担保債務を全額弁済すべきだからである。

■類似過去問（代価弁済・抵当権消滅請求）
内容を見る
3 正しい
抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権は、その第三者のために消滅する（民法378条）。代価弁済というシステムである。

■類似過去問（代価弁済・抵当権消滅請求）
内容を見る
4 正しい
抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる（民法389条１項本文）。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる（同項但書）。

■類似過去問（抵当地の上の建物の競売） 

※ 解説動画 ⇒ 【宅建過去問】（平成27年問06）抵当権